Egenerklæringsskjemaet

Egenerklæringsskjemaet kan virke som en felle for både selger, kjøper og megler. En sak jeg nylig var i retten med er egnet til å illustrere dette. Selv om egenerklæringsskjemaet egentlig er ment til bruk for eierskifteforsikringsselskapene er det en del av salgsoppgaven og fungerer ofte som den eneste kilden til selgers kunnskap om eiendommen. Spesielt gjorde den det i denne saken, hvor eiendommen var solgt uten noen form for takst eller boligsalgsrapport og ingen av de aktuelle feilene var omtalt i prospekt eller i andre dokumenter.

Feilene som var tema i saken var mus og råte- og fuktskader i underetasjen på bygget som følge av svikt i dreneringen.

Under hovedforhandlingen erkjente selgersiden at de hadde hørt mus på loftet og at de kjente til en råteskade som hadde utviklet seg i huset i fem år før de solgte, samt at dreneringen i huset hadde kollapset. Megler erkjente også å ha fått denne kunnskapen fra selger og i denne saken var det han som hadde fyllt ut egenerklæringsskjemaet.

Om råten og den kollapsede dreneringen hadde megler valgt å informere kjøper gjennom å krysse av på «ja» for «kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjelleren underetasjen» Han hadde ikke kommentert dette ytterligere på tross av at Protector øverst på skjemaet presiserer at dette er obligatorisk hvis man krysser av «ja» på noen av spørsmålene i skjemaene. Spørsmålet er dessuten svært vidt og omfatter en rekke mer eller mindre alvorlige feil i både nåtid og fortid. Et kryss for «ja» skriker etter en nærmere forklaring.

Både selger, megler og Protectors advokat mente at selger hadde oppfylt sin opplysningsplikt om råten og den kollapsede dreneringen ved å fylle ut egenerklæringsskjemaet på denne måten. På spørsmål om megler mente han hadde handlet i tråd med god meglerskikk, slik lov om eiendomsmegling pålegger ham, svarte han ja.

Om musene, eller mer presist, lydene på loftet av «krafsing» valgte megler å ikke krysse av for «ja» eller «nei» på spørsmålet om «det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen, f eks rotter/mus, maur og lignende», men hadde skrevet en kommentar: «mulig det har vært mus. Ikke uvanlige forhold». Det er et komplett intetsigende svar. Som jeg sa i prosedyren – det er mulig at Elvis lever, men det er et intetsigende utsagn. Det er dessuten skrevet at det er mulig at det har vært mus og kan rimelig tolkes som at det muligens har vært mus, men at dette er utbedret.  Megler gav ikke noe godt svar på hvorfor han hadde skrevet kommentaren slik, men Protectors advokat mente at siden man ikke kunne utelukke at krafsingen var fra f eks en røyskatt – selger hadde jo ikke sett dyrene som krafset på loftet, måtte man formulere kommentaren slik(!). For øvrig er vel både mus og røyskatt «skadedyr» – slik spørsmålet i egenerklæringsskjemaet spør om.

I prosedyren argumenterte Protector for at selger hadde oppfylt sin opplysningsplikt om samtlige av manglene som var gjort gjeldende i saken og at kjøpers aktivitetsplikt var aktivisert ved at hun hadde fått «risiko-opplysninger». Altså at hun måtte undersøkt nærmere om disse problemene dersom hun senere skulle kunne gjøre det gjeldende som mangler.

Protector prosederte også siden eneboligen var fra 1971 var dette forventbart. Det kan så være, om man ser bort fra at bygg har lang levetid om de blir vedlikeholdt, men er uansett helt på siden i en sak der selger hadde faktisk kunnskap om at ting hadde gått galt med museinvasjon, dreneringssvikt og råte før de solgte.

Jeg er uenig med Protector i det meste i denne saken og dom har ikke falt enda. Om egenerklæringsskjemaet i denne saken har fungert som en felle for selger og megler eller kjøper i dette tilfellet er således for tidlig å si. At det fungerer som en felle er imidlertid saken en god illustrasjon på uansett.

Et annet spørsmål saken reiser er følgende : Hvordan kan Protector akseptere at det er inngått en avtale om kjøp av eierskifteforsikring når obligatoriske kommentarer ikke er fylt ut og det for musene sin del ikke er krysset av, men kun skrevet en intetsigende kommentar?

Avslutningsvis mener jeg saken gir god ammunisjon til dem av oss som mener at eierskifteforsikring er konfliktskapende. Ville selger og megler valgt å være så «knipne» med sannheten om de ikke visste at Protector tok støyten? ( Protector kjører veldig sjelden regress ) Jeg tror ikke det og da hadde vi vært denne saken foruten.

 

 

Egenerklæringsskjemaet

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut / Endre )

Twitter picture

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut / Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut / Endre )

Google+ photo

Du kommenterer med bruk av din Google+ konto. Logg ut / Endre )

Kobler til %s