Cruise-saken og habilitet

Hordaland Politidistrikt er ferdig med etterforskningen av den såkalte cruise-saken. Det er i utgangspunktet statsadvokatene som bestemmer om det skal tas ut tiltaler, bortsett fra i helt spesielle tilfeller der dette bestemmes av Riksadvokaten eller Kongen i statsråd. Politiet har delegert myndighet til å avgjøre tiltalespørsmålet i en rekke mindre alvorlige saker, men altså ikke i saker om grov korrupsjon. De har anbefalt at det tas ut tiltale om dette mot Trude Drevland og havnesjef Inge Tangerås. Den endelige avgjørelsen tas av statsadvokaten i Hordaland.

Hordaland statsadvokatembeter ledes av førstestatsadvokat Eirik Stolt-Nielsen. I 2014 erklærte han seg inhabil i saken mot Trude Drevlands underslagsdømte ektemann Odd Drevland. Dette fordi han er bror til Ragnhild Stolt-Nielsen, som da var byrådsleder for Høyre samtidig som Trude Drevland var ordfører for samme parti. Ragnhild Stolt-Nielsen er ikke lenger byrådsleder og har, slik jeg har forstått det, heller ikke lenger noen fremstående rolle i Høyre. Hun gikk av som byrådsleder i 2014 og var medlem av Hordaland Høyres arbeidsutvalg til 2015. En stor del av de ytelsene Trude Drevland mottok som «smøring» ble altså mottatt mens Stolt-Nielsens søster var byrådsleder. Dette taler for inhabilitet selv om hun ikke var byrådsleder da Eirik Stolt-Nielsen ble involvert i saken. Ett ytterligere moment angående slektskapet er at det er kortere avstand mellom Ragnhild Stolt-Nielsen og Trude Drevland, enn det er mellom henne og Trudes ektemann Odd, som var tiltalt i 2014 da Eirik Stolt-Nielsen – korrekt – erklærte seg inhabil i 2014.

I tillegg har førstestatsadvokaten insinuert i BT at medieomtalen av cruise-saken var politisk motivert og «timet» opp mot valgkampen. Min anmeldelse ble levert under to uker at jeg først var gjort kjent med de faktiske forholdene som ble anmeldt og under en uke etter at jeg konfronterte Trude Drevland og anbefalte henne å ta opp dette med en advokat. BT tok deretter tak i saken, men lot den ligge under Drevlands  sykemelding. Insinuasjonen er altså uriktig. Verken anmeldelsen eller omtalen var politisk motivert «timet». Uttalelsen fremstår som svært uheldig når den kommer fra påtalemyndighetene.

Førstestatsadvokaten var dessuten kjent med anmeldelsen og involvert da saken ble rekordraskt henlagt. Hva hans involvering gikk ut på vites ikke – det vil han ikke kommentere.

I mine øyne er førstestatsadvokatens slektskap med Ragnhild Stolt-Nielsen, hans uttalelser til BT og hans engasjement i forbindelse med politiets henleggelse egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet. Når han er leder for embetet bør hellet ikke de øvrige statsadvokatene ved embetet avgjøre tiltalespørsmålet  i en så betent og profilert sak.

Inhabilitet er i seg selv uheldig for tilliten til forvaltningen. Det er også alvorlig for de siktede i saken og absolutt ikke en ubetinget fordel. De risikerer at en rettmessig henleggelse blir trukket i tvil av publikum. De risikerer også at det blir tatt ut tiltale fordi den inhabile har behov for å markere at han ikke blir påvirket. 

Politiets håndtering av cruise-saken har svekket den allerede tynnslitte tilliten til ordensmakten i Hordaland. Det er synd at påtalemyndighetene bidrar til å svekke den ytterligere. 

PS: For ikke-jurister påpeker jeg at habilitetsreglene ikke handler om integritet. Jeg har ingen grunn til å trekke førstestatsadvokatens integritet i tvil.

 

 

 

 

Cruise-saken og habilitet

Ymse om HELP Forsikring AS

Da har jeg endelig fått innsyn i de vurderingene som ligger til grunn for at Tilsysnrådet for advokatvirksomhet tillater ansatte advokater i HELP Forsikring AS å gi rettshjelp og advokatbistand til kunder som har stikk motsatt interesse som selskapet. Disse vurderingene ønsket ikke Tilsynsrådet å dele.
Mitt brev til Tilsynsrådet kan leses under og kan leses med vedlegg her.

Jeg tror ikke Tilsynsrådet kommer med noe svar, men dersom det er noen andre som kan forklare hvordan det grunnleggende kravet til uavhengighet er ivaretatt med den forrestningsmodellen Tilsynsrådet har rådet HELP Forsikring AS til å opprette, så er jeg meget interessert.

 

Tilsynsrådet for Advokatvirksomhet­­­­­­­­­­­­

Postboks 720 Sentrum­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

0106­­­­­­­­­­­­ Oslo­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Vår ref.: 201605256­­­­­­­               Deres ref.: ­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­                              Oslo, 31. mai 2016­­­­­

 

Ymse om HELP Forsikring AS

Det vises til tidligere korrespondanse om HELP Forsikring AS og særskilt brev av 11. mai 2016.

Det er beklagelig at Tilsynsrådet ikke ønsker å gi innsyn i sine vurderinger av hva HELP Forsikring AS lovlig kan tilby av rettshjelp, men jeg har ad omveier fått tilgang til deler av den korrespondansen som har vært mellom HELP Forsikring AS og Tilsynsrådet om dette. Slik jeg forstår det aksepterer Tilsynsrådet at HELP Forsikring AS tilbyr «integrert rettshjelp» i medhold av domstolloven § 218 femte ledd og at advokatene der også kan tilby advokatvirksomhet så lenge advokatene i det vesentlige utfører oppdrag for arbeidsgiver jf. domstolloven § 233 første ledd bokstav a. Denne forståelsen baserer seg på HELPs brev til Tilsynsrådet 2. desember 2013, som igjen baserer seg på lovavdelingens vurdering av domstolloven §§ 218 femte ledd og 233 fra 4. november 2013.

I lovavdelingens uttalelse legges det uriktig til grunn at HELP faller inn under unntaket fra advokatmonopolet i § 218 femte ledd og at selskapet kan tilby «integrert rettshjelp». Denne tolkningen av § 218 femte ledd er feil. Bestemmelsen oppstiller som vilkår at tilbyder driver med «annen virksomhet». HELP driver ingen «annen virksomhet» enn å tilby rettshjelp – nemlig gjennom naturaloppfylling av kundenes krav på juridisk bistand.

Verken Lovavdelingen eller Tilsynsrådet synes i vurderingen av domstolloven § 218 femte ledd å ha tatt inn over seg at det foreligger en grunnleggende interessemotsetning mellom HELP og kunden i enhver sak hvor kunden gjør krav på bistand fra selskapet. HELP har da en interesse av at kunden forsvinner. Kunden har interesse av å få utredet hvorvidt det foreligger et mulig krav mot selger, og i forlengelsen av dette, et krav mot HELP om å forfølge dette kravet. Dette distingverer HELP fra typetilfellene om banker og inkassoselskaper m.m. sin adgang til å yte «integrert» rettshjelp som det er vist til i forarbeidene. At lovgiver i forarbeidene ikke nevner rettshjelpsforsikringsselskap som tilbyder av «integrert rettshjelp» må antas å være et bevisst uttrykk for at lovgiver ikke så det som aktuelt å tillate rettshjelpsforsikringsselskap å drive slik «integrert rettshjelp». Rettshjelpsforsikring var en etablert forsikringsordning allerede da loven ble til. At ingen andre tilbydere av rettshjelpsforsikring, med unntak av tilbydere av kombinerte ansvars- og rettshjelpsforsikring, yter «integrert rettshjelp» i særlig omfang er dessuten et uttrykk for at en samlet bransje tolker loven motsatt av HELP.

Lovavdelingen har imidlertid trukket grensen mellom «integrert rettshjelp» og alminnelig rettshjelp riktig. Lovavdelingen antar at «grensen (mot alminnelig rettshjelp) vil være krysset der advokaten som er ansatt i rettshjelpsforsikringsselskapet, opptrer som kundens advokat overfor en motpart, herunder i rettergang.» HELPs tolkning av at det oppstår et motpartsforhold først ved sending av varsel om stevning savner rettskildemessig dekning. Tolkningen fremstår som en forvrengning av Lovavdelingens uttalelse. Lovavdelingen trekker ikke grensen ved opptreden overfor motpart i rettergang, men bruker opptreden i rettergang som et eksempel på når grensen i alle fall er overtrådt. Dette følger av Lovavdelingens bruk av ordet «herunder». At det ikke foreligger et motpartsforhold før varsel om stevning er dessuten i strid med den alminnelige språklige forståelsen av ordet «motpart». At Tilsynsrådet har gitt sin tilslutning til HELPs forståelse av når det foreligger et motpartsforhold – og for hvor grensen mellom alminnelig og «integrert» rettshjelp er feil.

I den grad HELP i det hele tatt kan tilby «integrert rettshjelp» vil de derfor krysse grensen mot alminnelig rettshjelp allerede i det de sender reklamasjon til motpart. Dette gjøres oppskriftsmessig i alle saker som blir vurdert av selskapet hvor det ikke kan utelukkes at det foreligger mangler. Dette er i tråd med fast praksis blant avhendingsadvokater og gjøres for å avverge at man som rettshjelper / advokat kommer i ansvar for å ikke ha fremsatt rettidig reklamasjon iht. avhendingsloven § 4-19.

Grensedragningen har avgjørende betydning for klientens rettigheter. Det er først når HELPs advokater yter alminnelig rettshjelp at klienten er beskyttet av Regler om god advokatskikk. Dette er anført av HELP i tilsvar til klage til Advokatforeningen ( sak OSL-083-2016 ) som vedlegges etter samtykke fra klient. At Tilsynsrådet trekker grensen ved varsel om stevning innebærer en dramatisk svekkelse av klientens rettigheter. I praksis innebærer dette at HELPs advokater kan opptre stikk i strid med klients interesser uten fare for sanksjoner helt frem til varsel om stevning eventuelt sendes.

Dette er ikke en teoretisk problemstilling. HELPs advokater motarbeider sine klienter i stor utstrekning. De vurderer sakene etter en overfladisk gjennomgang, gir feilaktige råd om klientens rettsstilling og motarbeider og trenerer sine egne klienters saker. At kun en liten del av dette kommer til overflaten skyldes flere forhold. For det første oppfatter ikke kundene at det er en forskjell mellom alminnelig og «integrert» rettshjelp. De forholder seg til at de har kjøpt en «advokatforsikring» ( som boligkjøperforsikringen markedsføres som ) og at selskapet utpeker en advokat som bistår dem. Følgelig tror de at de mottar alminnelig og ikke «integrert» rettshjelp og at advokaten opererer innenfor lovens og advokatforskriftens begrensninger. De fester derfor lit til advokatens vurdering. HELP opplyser på ingen måte om at det kun ytes «integrert» rettshjelp frem til eventuelt varsel om stevning. For det andre er jussen i saker etter avhendingsloven ofte juridisk kompliserte og vurderingene av om det foreligger mangler beror i stor grad på skjønnsmessige vurderinger. Det er derfor vanskelig for kunden å ha noen formening om HELPs vurderinger er forsvarlige.

Det kan åpenbart ikke ha vært lovgivers mening med domstolloven § 218 femte ledd å tillate dette. Den sondringen mellom rettshjelp og «integrert rettshjelp» som HELP forfekter – og som Tilsynsrådet aksepterer – er åpenbart i strid med formålet med domstollovens kapittel 11, som er å sikre publikum faglig og etisk forsvarlig rettshjelp. Grensen mellom alminnelig og «integrert» rettshjelp må trekkes ved opptreden overfor motpart og ikke ved sending av varsel om stevning.

Uavhengig av hva Tilsysnrådet mener om hvor grensen mellom alminnelig og «integrert» rettshjelp går, kan det uansett ikke være riktig at HELPs advokater tillates å yte alminnelig rettshjelp i medhold av domstolloven § 233 første ledd bokstav a. Tilsynsrådet har gitt sin tilslutning til at HELPs advokater kan yte alminnelig rettshjelp i medhold av denne bestemmelsen. Bestemmelsen oppstiller som vilkår at den ansatte advokaten «i det vesentlige utfører oppdrag for sin arbeidsgiver eller for andre selskaper som tilhører samme konsern.»

Dette er ikke tilfellet for HELPs advokater. Uavhengig av om det ytes «integrert» eller alminnelig rettshjelp så utføres ikke oppdragene «for sin arbeidsgiver». Det arbeidet HELPs advokater nedlegger i tiden frem til eventuelt varsel om stevning skiller seg på ingen måte fra det arbeidet alminnelige advokater utfører i tilsvarende saker. Arbeidet med å utrede og vurdere sakene gjøres åpenbart for klienten og ikke for «sin arbeidsgiver». At HELPs advokater anser seg ubundet av Regler om god advokatskikk i perioden det ytes «integrert» rettshjelp er uten betydning for dette spørsmålet. At HELPs advokater tillates å yte alminnelig rettshjelp fremstår dessuten som paradoksalt. Når grensen til alminnelig rettshjelp krysses vil HELPs advokat være underlagt Regler om god advokatskikk. Den grunnleggende interessemotsetningen mellom HELP og klienten består også etter at grensen til alminnelig rettshjelp er krysset. Enhver advokat eller advokatfullmektig som er ansatt i HELP vil da automatisk forbryte seg mot Regler om god advokatskikk punkt 2.1.1. Dette vil også gjelde de advokatene i HELP Advokatene AS som yter alminnelig rettshjelp til HELPs kunder. Dette selskapet er fullstendig økonomisk avhengig av HELP og fremstår som en integrert del av HELP Forsikring AS` virksomhet på alle måter. Tilsynsrådets aksept av HELPs driftsmodell legger opp til systematiske brudd på Regler om god advokatskikk.

At Tilsynsrådet har basert seg på HELPs vurderinger av domstolloven §§ 218 og § 233 fremstår som klart uforsvarlig. At Tilsynsrådet ikke revurderer sitt standpunkt og griper inn mot HELPs virksomhet fremstår som utilgivelig. HELP forleder i praksis sine klienter til å tro at de mottar rettshjelp, mens de i realiteten mottar «integrert» rettshjelp uten beskyttelse fra Regler om god advokatskikk. Når det deretter eventuelt ytes alminnelig rettshjelp skjer denne i strid med den grunnleggende Regelen om god advokatskikk punkt 2.1.1 om uavhengighet. HELP påfører sine kunder store rettstap og bevisstheten om problemet med selskapets forretningsmodell er i ferd med å bre seg. Undertegnede opplever – i likhet med mange andre avhendingseksperter – stadig økende pågang av klienter som har blitt utsatt for selskapets «integrerte» rettshjelp. Sagt annerledes – det er antakeligvis kun et spørsmål om tid før HELPs boligkjøperforsikring går over ende. Hva konsekvensene av dette blir skal jeg ikke ha noen formening om, men jeg finner grunn til å peke på at Tilsynsrådet i ytterste konsekvens vil kunne være ansvarlige for de økonomiske tap som er påført klientene i de årene Tilsynsrådet har forholdt seg passive. Det er dessuten klart uheldig for tilliten til advokatstanden som helhet at Tilsynsrådet har HELPs virksomhet fortsette i sin nåværende form.

At Tilsynsrådet anser seg som maktesløse overfor HELP er ikke unnskyldende. Tilsynsrådet har i alle fall mulighet til å gripe inn overfor de enkelte advokatene i HELP og har all oppfordring til å samarbeide med Finanstilsynet om selskapet som sådan. At det ventelig blir en endring av reglene ved vedtakelse av den bebudede Advokatloven kan ikke begrunne Tilsynsrådets passivitet frem til så skjer.

Med vennlig hilsen

Bengt Erik Waldow­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Advokat­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

 

Vedlegg:

 

Uttalelse fra lovavdelingen – 4. november 2013

Brev fra HELP Forsikring AS til Tilsynsrådet – 2. desember 2013

Notat fra Advokatfirmaet Thommesen til HELP Forsikring AS – 15. januar 2014

Brev fra Tilsynsrådet til advokat Waldow 11. mai 2016

Tilsvar til klage til Advokatforeningen ( sak OSL-083-2016 )

Ymse om HELP Forsikring AS

DNB og «skatteamnesti»

Her er innlegget mitt fra Aftenposten 6. april om DNBs brev til Mossack Fonseca-kundene sine: 

Så sent som i påskeuken sendte DNB i Luxembourg brev til utvalgte kunder som DNB har hjulpet med å sette opp postkasseselskaper på Seychellene. Dette var en liten uke etter at Aftenposten hadde varslet DNB for å fortelle om funnene i de såkalte «Panama Papers».

I brevet ble kundene varslet om avisartiklene som var i vente og om reglene om «skatteamnesti» – eller såkalt frivillig retting som er den egentlige betegnelsen.

Frivillig retting innebærer at skatteyter unntas fra straffeskatt når skatteyter selv tar initiativ til retting av tidligere likninger. Hovedregelen er at det ilegges straffeskatt ved retting til skatteyters ugunst. Unntaket fra hovedregelen om straffeskatt er hjemlet i ligningsloven § 10-3 2. ledd bokstav c. Som det fremgår av bestemmelsen er unntak fra tilleggsskatt likevel ikke mulig «hvis rettingen kan anses fremkalt ved kontrolltiltak som er eller vil bli satt i verk, eller ved opplysninger som ligningsmyndighetene har fått fra andre».

Skattemyndighetene har skrevet om fremtidige kontrolltiltak i rundskriv SKM-2011-6:

«Sentralt er skattyters faktiske kunnskap om konkrete eller påregnelige kontrollaktiviteter, eller kunnskap om skattemyndighetenes mottakelse av opplysninger. Frivillig retting/utfylling vil derfor kunne foreligge dersom det er på det rene at skattyter ikke kjente til den planlagte kontrollen, ikke måtte påregne at skattemyndighetene ville iverksette kontroll, eller ikke kjente til skattemyndighetenes kunnskap om opplysningssvikten.»

Nærmere om hva skatteyter måtte påregne av fremtidige kontrolltiltak er også omtalt i samme rundskriv:

«Selv om kontrollaktiviteter er kjent gjennom pressen eller på annen måte, vil frivillighet kunne foreligge dersom omtalen har vært av generell karakter, som for eksempel at skattemyndighetene gjennomfører bransjekontroller uten at konkrete bransjer er angitt. Frivillighet vil derimot normalt ikke foreligge når det er kjent at skattemyndighetene har eller vil iverksette kontrolltiltak på et konkret område, eller dersom kontrollaktivitet må påregnes som følge av oppslag i pressen

Ordlyden i loven går foran ordlyden i rundskrivet og hensynet bak reglene om frivillig retting er selvsagt er å belønne skatteyters tro på at hen uoppfordret bidrar til riktig ligning ved rettingen. Det betyr at et brev om fremtidige oppslag i pressen må sidestilles med oppslag i pressen.

For sikkerhets skyld skriver DNB i brevet også at tilsynsmyndighetene er varslet om de kommende presseoppslagene.

Det er altså rimelig åpenbart at kontrolltiltakene som nå er iverksatt i høyeste grad var påregnelige for mottakerne da de leste brevet. Det betyr at mottakerens mulighet til selv å frivillig rette likninger for tidligere år mest sannsynlig ble ødelagt av selve brevet.

I verste fall kan brevet ha fratatt kundene mulighet for frivillig retting – for det tilfellet at dette var noe kunden var i ferd med å gjennomføre da brevet ble mottatt. Akkurat det er litt søkt, men poenget er at DNB sendte et brev som kun var egnet til å svekke kundens rettsstilling overfor skattemyndighetene.

Hvorfor gjorde DNB dette? I følge Rune Bjerke fordi banken hadde en plikt til å opplyse om ordningen. Det står ikke til troende når brevet ødelegger for kundens mulighet til å benytte ordningen. Dette er elementær skatterett som DNB kan.

Ble brevet i virkeligheten sendt for at ting skulle se bedre ut for DNB i ettertid? Eller hadde DNB tenkt at brevet ikke skulle bli offentlig, slik at skatteyterne kunne fortie det og urettmessig dra nytte av skatteamnesti før saken sprakk i Aftenposten?

 

 

DNB og «skatteamnesti»

Brev til Finanstilsynet om HELP

Lenge før noen fant på den (elendige) ideén om å lage en rettshjelpsforsikring der rettshjelpen kun skulle ytes av forsikringsselskapets ansatte, kom noen i EF på å lovfeste rettshjelpsforsikringskunders rett til selv å velge advokat. Det er naturlig ettersom fritt advokatvalg er en grunnleggende rettighet i enhver rettsstat. Denne rettigheten må selvsagt også gjelde for rettshjelpsforsikringskunder. Prosessen i EF endte med et direktiv som senere ble en del av norsk i form av rettshjelpsforsikringsforskriften.

Den forskriften er viktig. Jeg har mange innvendinger mot HELPs forretningsmodell og hovedinnvendingen er at advokatene som HELP benytter er faktisk og/eller økonomisk avhengige av HELP – altså ikke uavhengige. HELP har åpenbar interesse av å holde utgiftene og prosessrisikoen i enhver sak så lave som mulig. Dermed havner HELPs advokater i en skvis mellom lojaliteten til selskapet og sin egen klient. Det er åpenbart ikke gunstig for klient. Denne uheldige situasjonen kommer man ut av dersom man, med loven, eller rettere sagt forskriften i hånd, gjør gjeldende sin rett til å velge en uavhengig advokat for selskapets regning –  slik man gjør med alle andre rettshjelpsforsikringer. HELP har selvsagt en interesse av å holde denne muligheten skjult for sine kunder. For det første fordi vi uavhengige advokater er noe mer kostbare enn HELP sine. For det andre fordi vi selvsagt setter klientens beste først og ikke avviser eller trenerer saker eller motarbeider klienten for å holde selskapets utgifter nede.

I HELP sine vilkår skjuler de valgretten etter forskriften så godt de kan. De oppstiller dessuten en rekke ulovlige begrensninger i dekningen for kunder som utøver valgretten. Dette begrenser den faktiske valgretten til klient. Det har ikke Finanstilsynet sett med blide øyne på tidligere og rettspraksis fra EF-domstolen er entydig – vesentlige begrensninger i sikredes faktiske mulighet til å velge en uavhengig advokat aksepteres ikke.

Det har vært et mysterium for meg hvorfor verken Finanstilsynet eller Forbrukerombudet har reagert på dette. Etter et par telefoner til Finanstilsynets avdeling for forsikringstilsyn er inntrykket mitt at de ikke har reagert fordi ingen har spurt dem om det. For å bøte på dette har jeg tilskrevet Finanstilsynets avdeling for forsikringstilsyn.

Her er brevet med lenker til relevant kildemateriale.

 

Brev til Finanstilsynet om HELP

Kort om reklamasjonsfrister

Her er innlegget mitt om reklamasjonsfrister fra http://www.bonansa.no i februar:

Å vente for lenge med å reklamere på mangler er den dyreste feilen en boligeier kan gjøre. Konsekvensene av å reklamerer for sent er at kjøper taper sin rett til prisavslag, heving og erstatning.

Dette har selvsagt dramatiske følger for kjøper, slik at det beste rådet til kjøpere er å reklamere skriftlig så snart som man mistenker at noe kan være galt og at man siden følger opp denne reklamasjonen så snart man vet mer.

I alle avtaleforhold vil det være flere frister for når man må klage – eller reklamere – som er den korrekte juridiske betegnelsen. Er du for sent ute kan retten til å reklamere være ute og en ellers god sak «går tapt».

Når det gjelder fast eiendom er dette helst i forbindelse med mangler avdekket etter kjøp av eiendommen, eller ved utførelse av håndverkertjenester på denne.

Årsaken til at lov og rettspraksis opererer med slike reklamasjonsfrister er av hensyn til selgeren. Denne har et legitimt og beskyttelsesverdig behov for å på ett eller annet tidspunkt «bli ferdig med handelen» og bli fritatt for videre risiko for mangler som heftet ved eiendommen eller arbeidet ved leveringen. Det gir heller ikke særlig mening at et avtaleforhold åpent over lengre tid fordi bevisene svekkes over tid. Hensynet til kjøper er like viktig og denne må ha tid til å oppdage og ta stilling til eventuelle mangler

De absolutte fristene fastsetter ytterpunktet i tid for på hvilket tidspunkt kjøper i det hele tatt kan reklamere. For så vel forbrukerkjøp av eiendom som for forbrukerkjøp av håndverkertjenester er den absolutte reklamasjonsfristen fem år. Forbrukerkjøp av eiendom er det tale om når salget går gjennom megler og for håndverkertjenester er det alltid tale om forbrukerkjøp når kjøper er en forbruker. Det finnes enkelte unntak fra femårsfristen for håndverkertjenester, men i det praktiske liv vil det i de fleste tilfeller være tale om fem år, men noen ganger to. Vurderingen av hvilken absolutt frist som gjelder ved håndverksarbeid er om resultatet av tjenesten er ment å vare «vesentlig lengre» enn to år.

De absolutte reklamasjonsfristene løper normalt sett fra kjøpers overtakelse av den faste eiendom og fra det tidspunktet et resultat av håndverkeravtaler er ferdig. Disse fristene volder stort sett lite bry for forbrukere fordi de går direkte frem av loven og fordi det stort sett er enkelt å beregne når de starter å løpe.

Adskillig verre er det med de relative fristene. Lengden på disse går ikke direkte frem av loven, de vil være ulike fra sak til sak og fordi det kan være vanskelig å finne frem til når de begynner å løpe.

De begynner å løpe på det tidspunkt kjøper oppdager eller burde oppdaget den påståtte manglene. Det er sjelden vanskelig å finne frem til når de faktisk ble oppdaget, men tidspunktet for når de burde vært oppdaget er vanskeligere. I «burde» ligger det et spørsmål om når en normalt oppegående og oppmerksom huseier vil forventes å oppdage det aktuelle forholdet. Det er rom for individuelle variasjoner og det aktuelle faktum i saken vil til sammen bestemme hvilket tidspunkt som må legges til grunn.

Lengden på den relative reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid» og er fleksibelt, hvilket også medfører store individuelle variasjoner i hva domstolene godtar fra det ene enkelttilfellet til det andre. På mange måter lever den relative reklamasjonsfristen sitt eget liv i hvert enkelt avtaleforhold og enklest blir det ofte å snu på hele spørsmålet: Er det noen grunn til at det gikk så lang tid mellom tidspunktet da mangelen ble eller burde blitt avdekket og den aktuelle reklamasjonen?

Skal man forsøke å si noe helt generelt vil man vanligvis leve farlig dersom man venter særlig mer enn to måneder. Kommer man over tre måneder, uten å ha noen særlig god grunn for det vil man risikere å være for sent ute.

Unntak fra reglene om absolutt og relative reklamasjonsfrister gjør seg gjeldende der selger har opptrådt svært klanderverdig. Det er ingen grunn til å ta hensyn til en slik selger og dermed faller begrunnelsen for reklamasjonsfristen bort – har man for eksempel solgt en bolig og holdt tilbake vesentlige negative opplysninger har man ikke krav på den beskyttelse reglene om reklamasjonsfrist gir.

Kort om reklamasjonsfrister

Tjener Bergen på cruise-industrien?

Jeg har i lengre tid undret meg over hvorfor vi aksepterer ulike konkurransevilkår for landbasert turistindustri og cruiseindustrien. Dessuten synes jeg kanskje det er litt vel mange cruiseturister i Bergen til tider. Av den grunn forfattet jeg følgende leserinnlegg til Bergens Tidende:

Innlegget stod på trykk 23. mai 2015 

Cruisehordene har startet sin årlige invasjon av Bergen, og bystyret står fast ved sin laissez faire-innstilling til cruiseindustrien. Forretningskonseptet er basert på en blanding av sosial dumping og utnytting av skatte- og avgiftsregler som historisk var ment å fremme shipping og ikke cruiseturisme. Den er enkel og svært lønnsom: Bygg et så stort skip som mulig, bemann det med personell fra lavkostland, og dra fra havn til havn. Havnestaten får ingen andre inntekter fra rederiene enn en symbolsk havneavgift.

At cruiseindustrien slapp unna med sin forretningsmodell i fattige land i Karibia, er dessverre enkelt å forstå. Det er mer underlig at den aksepteres av rike land med en velutviklet turistindustri. Min antakelse er at vertsbyene tror de tjener penger på cruiseanløpene. Det stemmer selvsagt for destinasjoner som ellers ikke ville hatt turisme, men stemmer det for Bergen? Bystyret bør utrede spørsmålet.

Bergen er en «knapp ressurs», for å si det på økonomispråk, vi kan ikke motta ubegrensede mengder turister. Turisme er en vekstindustri, og i den situasjonen er det meningsløst å fylle verdens vakreste by med de minst lønnsomme av dem. Hvor mye gevinsten er pr. passasjer i Bergen, tør jeg ikke si noe om. Men selv de høyeste anslagene er lave sammenlignet med anslagene for andre turister. Den samlede gevinsten er imidlertid enkel å beregne.

Tapet er det verre med. Det direkte tapet er vanskelig å beregne, men vi kan tenke oss at Bergen forbød cruiseskipene. Da ville gevinsten falt bort.

Cruise er ikke billig, og betalingsviljen til cruiseturistene er høy. Mange har dessuten reist langt for å komme om bord, så en del ville nok kommet uansett, til fordel for den landbaserte turistindustrien. Det direkte tapet er differansen mellom den gevinsten det ville gitt og bortfallet av gevinsten ved dagens situasjon. Det indirekte tapet oppstår ved at opplevelsen til de øvrige turistene forringes av hordene med cruiseturister.

Hvor mye mer attraktiv Bergen ville vært uten dem, og hvordan det ville slått ut økonomisk, er nok vanskelig å beregne, men bør la seg gjøre.

Gevinst og tap bør beregnes av kloke hoder uten bindinger til cruiseindustrien og den fastlandsbaserte turistindustrien. Hvis regnestykket for Bergen går i minus, er løsningen gitt. Hvis Bergen taper på å støtte cruiseindustriens forretningskonsept, finnes det ingen grunn til å tillate den. Uansett utfall bør havneavgiften skrus i været slik at den kompenserer for ulikhetene mellom rammevilkårene mellom cruiseindustrien og fastlandsbasert turistindustri.

Det er vel ingen i bystyret som ikke er for rettferdige konkurransevilkår?

Tjener Bergen på cruise-industrien?

Kast boligbedragere i fengsel

Her er teksten jeg hadde på trykk i Bergens Tidende sitt boligmagasin Bonansa i januar

Mange boligkjøpere føler seg lurt – eller bedratt, som er den riktige juridiske betegnelsen i straffeloven § 270. Noen av disse er bedratt og i enkelte saker er det mulig å føre beviser og få dom for at det har skjedd et såkalt salgsbedrageri. Med salgsbedrageri menes situasjoner der kjøper er bedratt av en selger som har holdt tilbake vesentlige opplysninger for å oppnå en høyere pris. Selv i saker der man har fått en sivil dom på at kjøper er lurt på denne måten viser ikke politiet interesse. Dette på tross av at sakene gjerne er levert dem ferdig etterforsket og det står om store beløp.

Et eksempel: En profesjonell utbygger kjøpte en enebolig som han planla å rehabilitere og bygge om. I påvente av godkjenning fra kommunen leide han ut boligen. Da planene ikke lot seg realisere solgte han boligen og holdt tett om et enormt fuktproblem. Det grodde sopp som bare det i flere av leilighetene, og selv med jevnlig klorvasking og overmaling kom soppen straks tilbake. Han hadde fått utallige klager på fukt og sopp fra flere beboere som hadde blitt syke og som hadde vist ham både sopp og innsig av vann. På visning var leilighetene nykloret og nymalt og leieboerne hadde blitt truet til å holde kjeft på visning. Det gjorde de ikke i retten og dommeren konkluderte med at vedkommende forsettelig hadde holdt tilbake vesentlige opplysninger for å oppnå en uberettiget gevinst. Selger ble dømt til å betale et prisavslag i tillegg til at han måtte dekke mitt salær.

Slike boligbedragere bør havne bak lås og slå for grovt forsettelig bedrageri. Selger utnyttet kjøpers villfarelse om at vedkommende kjøpte en kurant bruktbolig og forledet kjøperne til å betale full pris for denne. Jussen er klar, men på tross av dette har jeg bare funnet én eneste straffedom mot boligselgere som opptrer på liknende vis – den var fra 1977. Jeg har imidlertid funnet utallige eksempler på at for eksempel bilselgere som skrur tilbake kilometerstanden blir dømt for bedrageri, og salgsbedrageriet er åpenbart rammet av straffelovens bedrageribestemmelse.

Forklaringene på fraværet av dommer om salgsbedrageri relatert til fast eiendom kan være flere. Kan hende nedprioriterer politiet sakene. Det kan tenkes at det over tid kan ha blitt akseptabelt å opptre uhederlig ved salg av bolig. I så fall er det ikke lenger “rettsstridig” – hvilket er et vilkår etter straffeloven § 270 om bedrageri. Eventuelt er problemet at politi, kjøpere og deres advokater feilaktig tror at dette ikke er “rettsstridig” og at det anmeldes for få saker som uansett blir henlagt.

Uansett årsak er det problematisk at selgere i praksis kan rundlure kjøperne uten å risikere annet enn å betale tilbake det de har lurt til seg. Når selgerne i tillegg kjøper eierskifteforsikring, som i praksis ofte er en forsikring mot egen uærlighet, er det ikke rart mange selgere holder tilbake vesentlig informasjon. Da vet de at kjøperens kamp mot dem blir lang og at eierskifteforsikringsselskapet stiller med gratis advokat og tar regningen for prisavslaget og erstatningen. Ja, forutsatt at kjøper i det hel tatt vil risikere en rettssak. Er kjøper grundig nok lurt har vedkommende ofte verken penger eller krefter igjen. Riktignok løper selger en liten risiko i form av regress fra eierskifteselskapet, men det er da også det eneste selger risikerer. Når risikoen blir så liten blir det fristende å få noen hundretusen ekstra når man skal selge fast eiendom – leilighet gjør tyv.

Hus og hjem er for de fleste den største investeringen de gjør i livet. Det omsettes eiendom for 500 milliarder i året og domstolene er nedlesset i saker om boligsalg. Mange kjøpere – spesielt unge – er i en sårbar fase og har lånt til pipen for deretter å oppdage at de har blitt bedratt for hundretusenvis.  I altfor mange av sakene er det tydelig at selger nok har sagt litt eller altfor lite. Dette har blitt et samfunnsproblem med alvorlige følger for mange boligkjøpere. Forbrukerrådet har klaget i årevis, men ikke kommet opp med et eneste tiltak. De tok initiativ til obligatoriske boligsalgsrapporter, men dette klarte eiendomsmeglernes organisasjon å stanse i tolvte time. Det hadde uansett vært et dyrt og dårlig virkemiddel mot det grunnleggende problemet – uærlighet.

Hva kan så gjøres? Mitt enkle forslag er at myndighetene får frem at den slags opptreden – som beskrevet i eksempelet – er straffbart. Og hvis salgsbedrageri av fast eiendom har sluttet å være “rettsstridig” så bør en ny straffelov spesifikt inkludere salgsbedrageri av fast eiendom for å rette opp i dette. Av hensyn til forutberegnelighet og rettsikkerhet bør dette faktisk komme klart frem uansett. Ny straffelov har stått på trappene i en evighet, men denne er lovet innført til sommeren. Stortinget bør kjenne sin besøkelsestid.

Et forbud mot eierskifteforsikring bør også vurderes – i alle fall bør denne forsikringsetiske gråsonen reguleres grundigere. Uten ryggdekning derfra og under reell trussel om straff vil de virkelige bedragerne tenke seg om en ekstra gang. Mange ellers ærlige mennesker vil nok også bevege seg ut av gråsonene og heller si litt for mye enn litt for lite om negative egenskaper neste gang de selger. At boligkjøpere får mer informasjon enn strengt nødvendig blir aldri et samfunnsproblem. Det er kun et problem for meglerstanden som er opptatt av å selge mye, selge kjapt og få provisjon for å selge eierskifteforsikring i tillegg. Noen av meglerne kan nok forresten også ende opp bak lås og slå ved en innstramming. Ikke sjelden får jeg saker der selger har gitt negativ informasjon til megler uten at dette har blitt videreformidlet. Det kan være både (grovt) bedrageri, medvirkning til bedrageri eller grovt uaktsomt bedrageri.

Kast boligbedragere i fengsel
%d bloggers like this: